Si vendes un inmueble por menos de lo que te costó, no pagas plusvalía municipal. Cómo se comprueba la pérdida, qué valores se comparan y qué documentos presentar.
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, la ley lo dice expresamente: si el valor del suelo en la venta no supera al de la compra, no hay incremento de valor y la operación no está sujeta a la plusvalía municipal. Es decir, si vendes con pérdidas, no pagas.
Cómo se comprueba la pérdida
Se comparan dos valores del terreno:
- El de adquisición: lo que pagaste según la escritura de compra, o el valor comprobado por la Administración si es mayor.
- El de transmisión: lo que te pagan según la escritura de venta, o el comprobado si es mayor.
No se pueden sumar gastos ni impuestos de ninguna de las dos operaciones: ni notaría, ni registro, ni ITP o IVA, ni reformas.
Cuando hay suelo y construcción
En un piso o una casa, la comparación se hace sobre la parte del precio que corresponde al suelo. Para ello se aplica a los dos precios la proporción que representa el valor catastral del suelo respecto del valor catastral total en la fecha de la venta. Como la proporción es la misma para los dos, en la práctica basta con comparar precio de venta y precio de compra: si el de venta no es mayor, no hay incremento.
En herencias y donaciones
Si adquiriste por herencia o donación, el valor de adquisición es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (o el comprobado). Lo mismo si transmites por herencia o donación: se usa el valor declarado en ese impuesto.
Qué hay que presentar
Aunque no pagues, tienes que declarar la transmisión al ayuntamiento en los mismos plazos que si pagaras (30 días hábiles en una venta) y aportar:
- Escritura de compra (o de la herencia o donación por la que adquiriste).
- Escritura de venta.
- Recibo del IBI o certificado catastral con el valor del suelo y el total.
El ayuntamiento revisa los valores y, si están conformes, archiva el expediente sin liquidar.
Si ganaste poco
Si no perdiste pero ganaste poco, no estás exento, pero el método real puede dejar una cuota muy baja: la base imponible es la ganancia atribuible al suelo, y si es menor que la del método objetivo se aplica esa. Lo tienes explicado en la guía de método real u objetivo, y la calculadora hace las dos cuentas.
Efecto en los años siguientes
Cuando una operación no está sujeta, para la siguiente transmisión del mismo inmueble los años se cuentan desde la adquisición anterior a la operación no sujeta, salvo que la ley diga otra cosa. Es decir, el periodo no se "reinicia" con la venta sin plusvalía.
